Con la Finanziaria 2005 è stato introdotto nel nostro ordinamento il meccanismo della valutazione automatica volto ad allontanare il pericolo di eventuali accertamenti nel campo delle locazioni immobiliari.
La norma.
In particolare, il nuovo articolo 52-bis del Testo Unico dell’imposta di Registro ( D.P.R . 26 aprile 1986, n. 131) introdotto dall’art. 1, comma 341, della legge 30/12/2004 ( nota con il nome di Finanziaria 2005) sotto la rubrica “ Liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione” stabilisce che “ La liquidazione dell’imposta complementare di cui all’ art. 42, comma 1, è esclusa qualora l’ammontare del canone di locazione, relativo, agli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal contratto non inferiore al 10% del valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4, e successive modificazioni. Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima”.
Questo nuovo meccanismo non si applica, per esplicito richiamo collocato nel comma 343 della Finanziaria ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3 della legge 9 dicembre 1998 n.431 ( contratti con canone convenzionato sulla base di accordi definiti a livello locale)
Valore catastale.
Dalla norma in commento, si desume che il criterio per una corretta valutazione automatica del canone di locazione si basa sulla determinazione del valore catastale dell’immobile valutato facendo ricorso al criterio dettato dal citato art. 52-bis, quarto comma. I coefficienti stabiliti dall’articolo precedentemente menzionato sono stati oggetto negli ultimi due anni a continue modifiche sostanziali che hanno portato gli stessi ad una rivalutazione del 20%i, mi riferisco all’art. 2, comma 63, della legge n. 350 del 24/12/2003 ( Finanziaria 2004) che ha determinato una rivalutazione del 10% e il Dl 12/07/2004 n. 168 art. 1-bis conv. dalla legge n. 191 del 30/07/2004 che ha rivalutato ancora i coefficienti portandoli al 20%.
Coordinando i segnalati interventi normativi con le norme precedenti tra cui la rivalutazione del 5% delle rendite catastali, il valore catastale delle abitazioni si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i seguenti coefficienti:
· 63 per i fabbricati catastalmente classificati nelle categorie D e A/10;
· 42, 84 per i fabbricati delle categoria C/1(negozi e botteghe) ed E;
· 126 per i fabbricati delle categorie A, B, C con esclusione dei precedenti;
· 115, 50 per gli immobili prima casa.
Calcolo del canone minimo.
Il canone di locazione risultante dal contratto dovrà essere pari o superiore al 10% del valore catastale determinato con i criteri anzidetti. Un considerazione importante da fare riguarda la natura del calcolo che ha un carattere inibitorio rispetto ai poteri dell’Amministrazione finanziaria, in poche parole il contribuente può anche dichiarare un reddito superiore o inferiore alla “ soglia” del 10 %, rischiando così l’accertamento come previsto dal D.p.r 600/73 ( art. 41-ter).
La individuazione del canone pattuito è il risultato di una sottrazione tra il canone accordato tra le parti è il suo 15%.
Esempio 1:
Tizio intende concedere in locazione un immobile “ seconda abitazione” , con rendita catastale di 1.250 euro.
Valore catastale dell’immobile = 1250*126= 157.500
Canone annuo “ minimo” da dichiarare = 157.500*10%= 15.750
Esempio 2:
Canone pattuito
Canone mensile 1.500,00
Canone annuo 1.500,00*12= 18.000,00
Canone abbattuto 18.000,00-15%= 15.300,00
Canone catastale
Rendita catastale 2.000,00
Valore rilevante 2.000,00*42.84= 85.680,00
Canone catastale 85.680,00*10%= 8.568,00
Il canone di 2.000,00 euro non sarà sindacato dall’Agenzia dell’Entrate.
Nota bene i due esempi non sono correlati numericamente.
La norma.
In particolare, il nuovo articolo 52-bis del Testo Unico dell’imposta di Registro ( D.P.R . 26 aprile 1986, n. 131) introdotto dall’art. 1, comma 341, della legge 30/12/2004 ( nota con il nome di Finanziaria 2005) sotto la rubrica “ Liquidazione dell’imposta derivante dai contratti di locazione” stabilisce che “ La liquidazione dell’imposta complementare di cui all’ art. 42, comma 1, è esclusa qualora l’ammontare del canone di locazione, relativo, agli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita, risulti dal contratto non inferiore al 10% del valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4, e successive modificazioni. Restano comunque fermi i poteri di liquidazione dell’imposta per le annualità successive alla prima”.
Questo nuovo meccanismo non si applica, per esplicito richiamo collocato nel comma 343 della Finanziaria ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3 della legge 9 dicembre 1998 n.431 ( contratti con canone convenzionato sulla base di accordi definiti a livello locale)
Valore catastale.
Dalla norma in commento, si desume che il criterio per una corretta valutazione automatica del canone di locazione si basa sulla determinazione del valore catastale dell’immobile valutato facendo ricorso al criterio dettato dal citato art. 52-bis, quarto comma. I coefficienti stabiliti dall’articolo precedentemente menzionato sono stati oggetto negli ultimi due anni a continue modifiche sostanziali che hanno portato gli stessi ad una rivalutazione del 20%i, mi riferisco all’art. 2, comma 63, della legge n. 350 del 24/12/2003 ( Finanziaria 2004) che ha determinato una rivalutazione del 10% e il Dl 12/07/2004 n. 168 art. 1-bis conv. dalla legge n. 191 del 30/07/2004 che ha rivalutato ancora i coefficienti portandoli al 20%.
Coordinando i segnalati interventi normativi con le norme precedenti tra cui la rivalutazione del 5% delle rendite catastali, il valore catastale delle abitazioni si ottiene moltiplicando la rendita catastale per i seguenti coefficienti:
· 63 per i fabbricati catastalmente classificati nelle categorie D e A/10;
· 42, 84 per i fabbricati delle categoria C/1(negozi e botteghe) ed E;
· 126 per i fabbricati delle categorie A, B, C con esclusione dei precedenti;
· 115, 50 per gli immobili prima casa.
Calcolo del canone minimo.
Il canone di locazione risultante dal contratto dovrà essere pari o superiore al 10% del valore catastale determinato con i criteri anzidetti. Un considerazione importante da fare riguarda la natura del calcolo che ha un carattere inibitorio rispetto ai poteri dell’Amministrazione finanziaria, in poche parole il contribuente può anche dichiarare un reddito superiore o inferiore alla “ soglia” del 10 %, rischiando così l’accertamento come previsto dal D.p.r 600/73 ( art. 41-ter).
La individuazione del canone pattuito è il risultato di una sottrazione tra il canone accordato tra le parti è il suo 15%.
Esempio 1:
Tizio intende concedere in locazione un immobile “ seconda abitazione” , con rendita catastale di 1.250 euro.
Valore catastale dell’immobile = 1250*126= 157.500
Canone annuo “ minimo” da dichiarare = 157.500*10%= 15.750
Esempio 2:
Canone pattuito
Canone mensile 1.500,00
Canone annuo 1.500,00*12= 18.000,00
Canone abbattuto 18.000,00-15%= 15.300,00
Canone catastale
Rendita catastale 2.000,00
Valore rilevante 2.000,00*42.84= 85.680,00
Canone catastale 85.680,00*10%= 8.568,00
Il canone di 2.000,00 euro non sarà sindacato dall’Agenzia dell’Entrate.
Nota bene i due esempi non sono correlati numericamente.
Dott. Rocco De Marco
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